【笔记】竞买人竞得带租拍卖房产后能否请求判令租赁合同无效并腾房清退?
解读:竞买人竞得带租拍卖房产后请求判令租赁合同无效并腾房清退,因竞买人并无诉的利益,法院应不予受理或者裁定驳回起诉。 注释】另外观点认为——竞买人作为利害关系人可以依据《执行异议和复议规定》第5条规定,以执行法院未尽审查义务、未按规定将已成交的房屋清空、腾退交付竞买人的不作为的执行行为侵害其合法权益为由提出执行行为异议。
解读:竞买人竞得带租拍卖房产后请求判令租赁合同无效并腾房清退,因竞买人并无诉的利益,法院应不予受理或者裁定驳回起诉。 注释】另外观点认为——竞买人作为利害关系人可以依据《执行异议和复议规定》第5条规定,以执行法院未尽审查义务、未按规定将已成交的房屋清空、腾退交付竞买人的不作为的执行行为侵害其合法权益为由提出执行行为异议。
解读:根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定:“实施网络司法拍卖的,人民法院应当履行下列职责:......(七)办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书;......”法拍房的交付与办理产权证文书属于执行法院的职责,买受人因未能交付另行起诉属于重复起诉,应裁定驳回起诉。 【注释】不动产拍卖成交后仍由被执行人或他人无权占有,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明”不负责腾退交付“等信息。
解读:人民法院司法保全查封措施不影响政府无偿收回闲置土地行政行为的合法性。——参考案例:最高人民法院行政判决书(2015)行提字第27号 【注解】另外裁判观点|土地使用权被法院查封,政府不能收回土地使用权。——参考案例:吉林省高级人民法院行政判决书(2019)吉行终407号;广东省高级人民法院行政判决书(2014)粤高法行终字第903号
答:法院查封之前,土地闲置已经超过两年的,市、县人民政府有权无偿收回土地使用权。但是,作出决定的市、县人民政府应当函请有关人民法院依法及时解除查封。人民法院及时解除查封的条件应当是,政府向债权人支付相应的债务及利息款项,结清查封土地上的债务。
解读:(1)轮候查封效力及于首封债权人受偿后剩余款项;(2)轮候查封效力及于首封债权人从查封物变价款受偿后剩余部分,该剩余价款属于轮候查封物的替代物,轮候查封的效力应当及于该替代物。
解读: (1)认定超标查封时点通常应以采取查封措施时为准。——参考案例:最高人民法院执行裁定书(2020)最高法执复66号 (2)另外裁判观点认为应以审查时点为准更具有客观性和合理性。——参考案例:最高人民法院执行裁定书(2017)最高法执复55号;最高人民法院执行裁定书(2022)最高法执监221号 (3)不应财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准。
解读:(1)各法院采取查封冻结措施均是因各自独立完全不同的案件引起,彼此均是独立的执行行为,相互之间既无上下级审级关系,亦无案件委托执行、协助执行或移送执行等法定事由,查封在前的法院的查封冻结措施效力不能由其后查封的法院加以承继;(2)在没有法定事由且在前的查封法院并未对协助执行人追究责任的情况下,查封在后法院以其他法院采取了查封冻结措施为由决定由追究协助执行人责任缺乏法律依据。
解读:法院查封被执行人房产效力及于被查封房产的拆迁补偿款。 解析:(1)已经签订房屋拆迁补偿协议的情况下,法院无论是查封被执行人名下房产还是冻结拆迁补偿款均视为对拆迁补偿款的查封;(2)未签订房屋拆迁补偿协议,房屋拆迁未形成事实的情况下,查封被执行人房产效力及于将来拆迁补偿款,但冻结房屋拆迁补偿款属于预查封冻结,不属于有效冻结,不能对抗在房屋登记部门办理查封登记手续的效力。
解读:(1)查封具有相对效力,已查封房屋租赁合同不因此无效,只是不能对抗申请执行人;(2)法院不能在执行程序中以被执行人擅自出租查封财产为由认定租赁合同无效或解除租赁合同;(3)申请执行人呢可以申请法院解除第三人对房屋占有或者排除妨害。 【注释】我国立法经历了查封效力范围从绝对无效到相对效力的转变。 (1)绝对无效——《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》;《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》;《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第21条 (2)相对无效(即不能对抗申请执行人)——《查扣冻规定》第24条;《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》明确“......被执行人擅自处分查封物,与第三人签订的租赁合同,并不当然无效,只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的,人民法院可以解除其占有,但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或者解除租赁合同,而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”
解答:在法院查封之前签订的租赁合同有效,在法院查封之后签订的转租合同也属于有效合同。
解答:(1)抵押物查封后最高额担保主债权即确定,抵押物查封后新发生的主债权不再属于最高额担保范围;(2)但查封前已发生、查封后确定的主债权,在查封后继续产生的利息、罚息,只要在最高限额内则仍然属于最高额抵押担保的范围。 【注释1】(1)根据《查扣冻规定》第25条规定,法院查封最高额抵押物时具有通知抵押权人的法定职责,最高额抵押权人的债权自抵押权人收到查封通知或者知道抵押财产被查封时确定;(2)根据《民法典》第423条第4项规定,法院查封、扣押被执行人设定抵押权的抵押物,自抵押权人知道或者应当知道抵押权财产被查封、扣押时债权数额确定(“知道或者应当知道”以收到法院查封抵押物通知或有关证据证明抵押权人知道查封事实为判断标准);(3)法院虽然向登记机关送达查封手续但未通知最高额抵押权人且最高额抵押权人不知道的,债权人在最高限额内发放的贷款仍属于最高额抵押权担保的债权范围【参考案例:河南省高级人民法院(2021)豫民申1851】。 【注释2】《民法典》第423条第4项规定将《物权法》第206条第4项“抵押财产被查封、扣押 ”修改为“抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押”——确定了抵押权人债权数额截止日期为抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押的主观标准。
解读:(1)抵押财产由首封法院处置;(2)优先债权执行法院可以要求将该首封财产移送执行(商请移送制度):A.已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有优先债权;B.自首封之日起已超过60日,且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序。
解答:被查封的不动产的查封裁定生效但未完成查封公示,被查封人处分被查封财产,相对人构成善意取得的,仍可依法取得物权,从而排除对该标的物的执行。 【注释】查封没有公示效力不得对抗善意第三人。
解读:(1)执行法院向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为具有法定的公示效力,张贴封条或者公告与否并不影响不动产查封登记的公示效力;(2)当事人主张本案查封没有张贴封条或者公告不具有公示效力,是其对相关法律及司法解释的曲解,不予支持。
问题:债权人对登记于债务人子女名下财产能否请求确认属于债务人家庭共有财产? 解读:根据《民法典》第234条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”债权人依据另案生效判决依法享有合法到期债权,确认登记于债务人子女名下的房产是否属于家庭财产关乎债权人合法债权的有效实现,该债权人系诉争房产的利害关系人,其有权提起物权确认之诉。 【注释】父母出资购房产权登记在子女名下是属于子女个人财产还是家庭共有财产,能否强制执行子女名下房产,存在不同裁判观点: (1)第一种裁判观点,认为不属于家庭共同财产,认定以产权登记人为所有权人,不能强制执行被执行人子女名下房产。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5648号;浙江省高级人民法院民事判决书(2017)浙民再140号 (2)第二种裁判观点,认为属于家庭共同财产,可以强制执行被执行人子女名下房产。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1583号;最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3404号 (3)综上,应该以被执行人是否存在逃避执行的情形来判断是否强制执行被执行人子女名下房产,如果存在被执行人为逃避债务将房产登记在子女名下的的情形,可以强制执行被执行人名下房产;如果不存在被执行人逃避债务的情形,则不能强制执行被执行人子女名下房产。
解读:(1)法院可执行债务人的未成年子女名下巨额财产;(2)债务人为实际权利人的登记在债务人子女名下财产可以强制执行。
解读:根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(法[2012]151号)之规定,无证房产可以依法强制执行。 (1)未办理初始登记的房屋具备初始登记条件的——执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》; (2)未办理初始登记的房屋暂时不具备初始登记条件的——执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记; (3)未办理初始登记的房屋不具备初始登记条件的——原则上进行“现状处置”(即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责)。 解析:执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查——(1)理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构;(2)理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。 【问题】执行程序中处置未办理初始登记的房屋,可否要求房屋登记机构协助办理初始登记?对于不具备初始登记条件的房屋应如何处置?
解读:(1)根据《城乡规划法》第64条之规定,违法建筑应予改正、拆除、没收,不存在对违法建筑享有民事权益的问题;(2)违法建筑不能排除强制执行。
解答:未经政府批准以划拨土地使用权及地上建筑物抵债条款无效。
解读:(1)《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第65条第2款规定“执行回转应重新立案,适用执行程序的有关规定。”(2)申请执行回转应当适用申请执行时效规定。
问题:执行回转时原执行裁定是否应当撤销? 解读:除非原执行裁定本身存在违法情形外,原则执行裁定不因执行回转而撤销。 解析:执行回转中并不必然撤销根据原判决作出的执行裁定——(1)执行裁定发生法律效力后,并不因据以执行的法律文书的撤销而撤销;(2)除执行程序本身存在违法情形外,人民法院在执行程序中为执行生效判决所作出的生效裁定并不因执行依据被撤销而撤销。 【注释】执行回转不应当撤销原执行裁定——(1)《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第65条第2款规定“执行回转应重新立案,适用执行程序的有关规定。”(2)根据执审分离原则,执行裁定与原审判程序分离而形成独立执行案件,原生效法律文书被撤销或变更不影响执行裁定的效力,也不能导致依法作出的执行裁定被认定为错误,撤销原执行裁定的依据不足。
解读:法院裁定不予执行仲裁裁决或裁定驳回不予执行仲裁裁决,当事人提出执行异议或申请复议不予受理。 【注释】当事人不服不予执行仲裁裁决的裁定——(1)不能提出执行异议和复议;(2)不能申请再审;(3)但上级法院可以对其进行执行监督。
解读:人民检察院对生效法律文书提出暂缓执行建议没有法律依据,生效法律文书不因此中止或者暂缓执行。
解读:执行监督不属于执行行为,当事人、利害关系人对执行监督不服不能提出执行行为异议,但仍可以另行通过执行监督程序救济。 【注释1】执行监督裁定是对执行实施或者执行审查的监督结果,不符合执行异议和复议的法定条件,当事人、利害关系人对执行监督裁定不服仍可以通过执行监督程序对执行监督裁定再进行监督。 【注释2】(1)《最高人民法院关于办理申请执行监督案件若干问题的意见》第4条第1款第1项规定,针对人民法院就复议裁定作出的执行监督裁定提出执行监督申请的,不予受理;(2)因此,对执行监督裁定不服再提出执行监督申请不予受理。 【注释3】对于执行监督的后续救济: (1)执行法院的执行监督裁定维持原执行行为——当事人或者利害关系人对执行监督裁定不服应通过执行申诉救济; (2)执行法院的执行监督裁定撤销或者改变原执行行为——应视为新的执行行为,当事人或者利害关系人对执行监督裁定不服可以提出执行异议和复议; (3)执行法院的上级法院作出执行监督裁定——不论是否撤销或改变原执行行为,均应遵循执行监督途径解决。
解读:(1)抗诉不适用于执行检察监督;(2)检察机关对执行裁定不适用抗诉而应当采用检察建议形式。
解读:《最高人民法院关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见》第15条规定——当事人、利害关系人不服《民事诉讼法》第二百二十五条所规定执行复议裁定,向上一级人民法院申诉信访,上一级人民法院应当作为执行监督案件立案审查,以裁定方式作出结论。 【注解】对法院执行行为救济实际包括三种模式——执行行为异议+复议+申诉信访(执行监督)。
解读:根据《最高人民法院关于办理申请执行监督案件若干问题的意见》第12条第1项规定,执行监督案件可以撤销执行异议裁定和执行复议裁定,发回异议法院或者复议法院重新审查。
解读:根据《最高人民法院关于办理申请执行监督案件若干问题的意见》第6条规定,向最高人民法院申请执行监督需要符合以下条件——(1)申请人对执行复议裁定认定的基本事实和审查程序无异议,但认为适用法律有错误的;(2)执行复议裁定经高级人民法院审判委员会讨论决定的。
解读:根据《最高人民法院关于办理申请执行监督案件若干问题的意见》第5条规定——申请人应当在执行复议裁定生效后6个月内申请执行监督或者执行异议和申请复议期限届满之日起6个月内申请执行监督,逾期不予受理或者裁定终结审查。
解答:(1)执行回转债权在破产程序中可以比照取回权制度享有优先受偿权;(2)被执行人未进入破产程序,执行回转债权不享有优先受偿权。 【注释】《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条列举的不属于破产裁定的财产不应理解为对该类财产全部范围的限定,不排斥依法认定其他不属于破产财产范围的财产。