【裁判摘要１】借款已转化为合伙投资款，当事人起诉民间借贷不予支持——关于2014年6月3日的40万元、2014年6月4日的10万元款项问题，因王××与刘××的短信往来能够反映双方的借款合意，故针对该笔款项的争议在于刘××主张的该款项已转化为合伙投资款的主张是否成立。对此，本院认为，刘××主张该笔50万元借款已经转化为投资款，其应提交证据证明，纵观本案的证据，能够反映以下事实：．．．．．．结合以上四方面理由，刘××关于借款已转化为王志新的合伙投资款的主张具有高度的可能性，王××在多个诉讼中的主张前后矛盾。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证的事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，刘××的的主张具有高度的可能性，其提交的证据具有证据优势，王××的该项主张因证据不足不能成立，本院不予支持。
【裁判摘要２】关于刘××提出的一审法院适用简易程序审理本案程序违法以及部分证据未予质证的问题，该情形不属于程序严重违法应当发回重审的情形，对其该项上诉请求，本院不予支持。
- 日期： 03-31 23:37
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】借条基础法律关系属于个人合伙法律关系，双方合伙及退伙尚存在纠纷，双方可另行主张——结合王××提供的账目和证人刘某的证言及借条形成的时间、地点及内容，刘××的陈述更符合客观事实。故王××依据该两份借条主张民间借贷债权缺乏基础法律事实，其基础法律关系仍然属于个人合伙法律关系，2016年7月6日出具的两张借条系与王××等人合伙期间向合伙批发部的借款和股金，且借条上已注明是股金转让，2016年7月6日其退伙时通过总账，王××让其出具的借条，说好办完公司过户手续后退还借条，但后来王××以没带借条为由一直没退还，与王××之间根本不存在借贷关系。通过审理，双方合伙及刘××退伙尚存在纠纷，双方可另行主张。
- 日期： 03-31 23:38
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】当事人约定和解协议执行完毕，一方应向法院撤诉是否有效？｜（１）撤诉作为诉讼权利，当事人不能通过合同约定的方式予以限制；（２）即使已经符合《和解协议》约定的撤诉条件，在当事人未向法院申请撤诉的情况下，法院继续审理本案并作出实体判决，系人民法院依法行使审判权的体现，并未违反法律规定——关于在某分行未撤诉的情况下，一审法院继续审理本案是否程序错误的问题｜某甲公司、某乙公司、黎某某上诉主张因《和解协议》已经执行完毕，某分行应履行《和解协议》约定的撤诉义务，向一审法院申请撤回本案的起诉；在某分行未依约撤诉的情况下，一审法院不应继续审理本案并作出支持其诉讼请求的错误判决，应驳回某分行的全部诉讼请求。首先，《和解协议》约定“因金融债权均系诉讼未决债权，相关债权人应在本和解协议经资阳中院裁定认可并执行完毕后予以撤诉[案号为：(2019)川民初21号(即本案诉讼)、(2019)川民初22号、(2019)粤民初22号]”，因此，《和解协议》已经执行完毕系某分行撤回本案起诉的前提条件。《和解协议》第六条第(四)款对“执行完毕”的标准作出了明确规定。某甲公司、某乙公司、黎某某在上诉状中自认《和解协议》尚有两项遗留事项，即某乙公司与资阳市人民政府对某丙公司破产债权确认纠纷诉讼以及某丙公司对国家税务总局资阳高新技术产业园区税务局、国家税务总局资阳市税务局提起的行政处理纠纷诉讼，与某丙公司管理人向一审法院出具的《关于〈四川成安渝高速公路有限公司和解协议〉相关情况的说明》中载明的内容相互印证。而《和解协议》中将资阳市人民政府19200000元债权作为普通债权列明，该笔债权即为某乙公司与资阳市人民政府对某丙公司破产债权确认纠纷一案的争议标的。因该笔债权数额尚未确定，某丙公司管理人未实际支付该笔款项，也未予以提存，因此，《和解协议》不满足“破产费用、共益债务以及其他各类债权已按照本和解协议的规定获得清偿”的条件。一审法院认定《和解协议》并未执行完毕，本案不符合约定的撤诉条件，本院予以确认。其次，撤诉是指在人民法院对案件作出裁判前，当事人撤回起诉的诉讼行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，撤诉须由原告向人民法院提出申请，是否准许，由人民法院裁定。作为诉讼权利，当事人不能通过合同约定的方式予以限制。即使本案已经符合《和解协议》约定的撤诉条件，在某分行未向一审法院申请撤诉的情
- 日期： 03-31 09:46
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要１】夫妻一方起诉主张确认合同中保证条款无效具有原告主体资格——关于二审裁定驳回冯××起诉是否正确，即冯××是否系本案适格原告主体的问题。冯××本案起诉主张确认合同中保证条款无效，系为维护其自身合法权益。陕西省延安仲裁委员会（2015）延仲裁字第030号裁决书仅裁决赵××对案涉《借款合同》的借贷债务承担连带保证责任，该裁决主文内容对《借款合同》中保证条款的效力并未作出认定，实际也不能扩张至非仲裁当事人。故该仲裁与本案不属重复处理。赵××与冯××系夫妻关系，案涉《借款合同》的保证条款不仅涉及到赵××的个人财产，更重要的是涉及赵××和冯××的夫妻共同财产，因为在夫妻关系存续期间，除非夫妻双方有分别财产的约定，否则夫或者妻的收入都为夫妻共有财产，且为共同共有而不是按份共有，归夫或者妻一方的个人财产实际上很少。换言之，真正能起到保证作用的是夫妻共同财产，因此，该保证条款直接影响到冯××的财产利益。冯××现对合同内容中保证条款不予追认，其与本案有直接利害关系，具有诉讼利益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，冯××系本案适格原告。原裁定认为冯××不具有原告主体资格，裁定驳回冯××的起诉，确属错误，应予纠正。本案应予以审理并依法作出裁判。
【裁判摘要２】（１）夫妻一方以个人财产提供担保的意思表示合法有效，无需征得财产共有人的同意；（２）夫妻一方在未征得财产共有人同意（另一方配偶在财产共有人处未签署姓名）的情形下，承诺以家庭财产为他人提供担保，系无权处分，另一方对此不予追认，该承诺无效，并对另一方不具有法律约束力——关于案涉《借款合同》中保证条款的效力问题。案涉《借款合同》中第五条保证条款约定：保证人赵××承诺以个人及家庭财产承担连带保证责任，其承担保证责任已征得财产共有人同意，并与财产共有人共同签署合同。冯××作为赵××的配偶在财产共有人处未签署姓名。本院认为，赵××本人作为保证人已在合同保证人处签名，其个人在提供担保时无需征得财产共有人的同意，冯××在该合同中未签署姓名并不影响赵××个人保证责任的成立与生效，赵××以个人财产提供担保的意思表示合法有效。但赵××在未征得财产共有人冯××同意的情形下，承诺以家庭财产为他人提供担保，系无权处分，冯××对此不予追认，该承诺无效，并对冯××不具有法律约束力。
- 日期： 03-31 07:14
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】助理审判员临时代行审判员职务不属于审判组织不合法——原审合议庭组成人员张××、杨××是经宁夏回族自治区高级人民法院依法任命的助理审判员，在本案原二审程序中临时代行审判员职务，不违反《中华人民共和国人民法院组织法》(2006年10月31日第三次修正)第三十六条的规定。
【法条链接】《人民法院组织法》(2006年10月31日第三次修正)
第三十六条 各级人民法院按照需要可以设助理审判员，由本级人民法院任免。
助理审判员协助审判员进行工作。助理审判员，由本院院长提出，经审判委员会通过，可以临时代行审判员职务。
- 日期： 12-03 09:03
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】仲裁书虽已经超过执行时效丧失强制执行权利但债权抵押权不因此消灭｜（１）只有在出现主债权消灭的情况下才会导致抵押权消灭；（２）主债权丧失司法强制执行权利并不直接导致主债权消灭；（３）即使未在申请执行时效期间内申请强制执行，丧失的应是抵押权受人民法院保护的权利即获得司法强制执行的权利，而抵押权本身并没有消灭，要求涂销抵押权登记的诉请不予支持——陈某甲、陈某乙主张涂销案涉抵押权登记的理由是案涉主债权丧失了法律强制执行力，由于抵押权从属于主债权，故抵押权也已丧失强制力，应当予以涂销登记。《中华人民共和国民法典》第三百九十三条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：(一)主债权消灭；(二)担保物权实现；(三)债权人放弃担保物权；(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。根据上述规定可知，只有在出现主债权消灭的情况下，才会导致抵押权消灭。主债权丧失司法强制执行权利并不直接导致主债权消灭。从本案原审查明的事实来看，某某公司受让涉案债权后，已在主债权的诉讼时效期间内申请仲裁，生效裁决书已认定某某公司对案涉房产享有抵押权。因此，即使某某公司未在申请执行时效期间内对陈某甲、陈某乙申请强制执行，某某公司丧失的应是抵押权受人民法院保护的权利即获得司法强制执行的权利，而抵押权本身并没有消灭。故本案并不存在前述法律规定的主债权消灭的法定情形。另外，本案也不具有前述法律规定的担保物权消灭的其他情形。据此，原二审法院对陈某甲、陈某乙要求涂销抵押权登记的诉请不予支持并无不当。
- 日期： 03-31 06:26
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【裁判摘要１】（１）民事调解书已被撤销，当事人之间尚无生效裁判确定各自的权利义务，故不属于重复起诉情形；（２）发回重审属于再审裁判方式之一，是人民法院对再审案件经审理后作出的裁判结果，至此再审审理程序已经结束。案件被发回重审后，属于重审裁判，撤诉后又再次提起诉讼，并不适用《民事诉讼法司法解释》第４１０条第２款“一审原告在再审审理程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理”的规定——关于一审法院受理本案是否符合法律规定的问题。民事诉讼法司法解释第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同;（二）后诉与前诉的诉讼标的相同;（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，（1995）大开经初字第529号民事调解书已被撤销，本案当事人之间尚无生效裁判确定各自的权利义务，故构建公司主张光大银行大连分行存在重复起诉情形，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。民事诉讼法司法解释第二百一十四条第一款规定：“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”民事诉讼法司法解释第四百一十条规定：“一审原告在再审审理程序中申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。裁定准许撤诉的，应当一并撤销原判决。一审原告在再审审理程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。”本案中，大连市中级人民法院作出的（2014）大审民提字第2号民事裁定已撤销开发区法院（1995）大开经初字第529号民事调解书，将本案发回开发区法院重审。发回重审属于再审裁判方式之一，是人民法院对再审案件经审理后作出的裁判结果，至此再审审理程序已经结束。案件被发回重审后，开发区法院应依照一审程序进行审理，不属于民事诉讼法司法解释第四百一十条第二款规定不予受理案件的情形。根据民事诉讼法司法解释第二百一十四条第一款的规定，光大银行大连分行撤诉后已再次提起诉讼，人民法院应予受理。因此，构件公司主张光大银行大连分行在开发区法院的撤诉应视为其对检察机关抗诉意见的认同因而已无诉权，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
- 日期： 03-30 13:42
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- 日期： 03-30 07:32
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【裁判摘要】当事人依据超出用途范围的审计报告及《往来账项询证函》复印件主张债权依据不足——大地影院公司提交的审计报告明确载明“本审计报告和合并财务报表仅用于钜满有限公司，橙天嘉禾娱乐(集团)有限公司，美视角有限公司以及南海控股有限公司于2017年1月25日订立的股份购买协议项下所约定的交割审计用途。除此之外，我们的报告不可用作其他用途，我们概不就本报告的内容在其他用途项下，对任何其他人士负责或承担法律责任。”大地影院公司据此向泛亚华影公司主张涉案债权超出了审计报告载明的用途范围。大地影院公司提交的《往来账项询证函》系复印件，泛亚华影公司不予认可，立信会计师事务所(特殊普通合伙)北京分所明确表示因人员离职造成原件丢失，无法对《往来账项询证函》复印件进行核实确认。在没有原件的情况下，《往来账项询证函》复印件的证明力存在瑕疵。．．．．．．现大地影院公司依据审计报告及《往来账项询证函》复印件，请求泛亚华影公司支付31683840.74元本金和逾期付款利息，依据不足。
- 日期： 03-29 15:40
- 作者：陈其象律师
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——法院可解除刑事违法查封、冻结
【裁判要旨】法人财产和个人财产是两种不同性质的财产，公安机关以查封个人股权为名，查封、冻结法人财产违法。恢复原状也是赔偿方式，人民法院有权作出依法解除公安机关刑事查封、冻结措施的赔偿决定，使财产恢复无刑事查封、冻结状态。
【案号】赔偿决定：温鹿公赔决定（2015）2号；复议决定：温公赔复决字（2015）3号；委赔决定：（2015）浙温法委赔字第6号
- 日期： 03-29 14:12
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】（１）先押后租，租赁权被涤除的，承租人仍享有优先购买权；（２）为抵押权的实现而除去涉案房屋租约拍卖，承租人的优先购买权并不随之消灭——本案的争议焦点在于深圳中院在本案中除去涉案房屋租约拍卖以及否定承租人的优先购买权是否符合法律规定。首先，从双方签订租赁合同的时间，以及涉案房产设立抵押权的时间来看，设立抵押权的时间在前，签订租赁合同的时间在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，黄X来与余X标的租赁合同关系发生于抵押权设立之后，属于“先押后租”的情形，若在拍卖该房产前不将该租赁权除去，势必会影响涉案房产在拍卖市场中的交易，进而影响抵押权的实现。因此，深圳中院在本案中除去涉案房屋租约后进行拍卖的行为并无不当。其次，为抵押权的实现而除去涉案房屋租约拍卖，承租人的优先购买权并不随之消灭。《中华人民共和国民法典》第七百二十六条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”该法条并未将“先押后租”列为承租人优先购买权灭失的情形。法律及司法解释规定“先押后租”情形导致租赁关系解除的主要立法目的在于保障抵押权的实现。在本案中，黄X来主张承租人的优先购买权并不会影响抵押权的实现。因此，深圳中院不保护黄X来的优先购买权不符合法律规定。
- 日期： 03-28 15:07
- 作者：陈其象律师
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【裁判要旨】租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或者对租赁物主张优先购买权（二者不能同时主张，只能择一行使），但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。
【裁判摘要１】《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
- 日期： 04-12 21:22
- 作者：陈其象律师
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买卖不破租赁
【判决书字号】一审判决书：江苏省宜兴市人民法院（2009）宜民一初字第4659号；二审裁定书：江苏省无锡市中级人民法院（2009）锡民终字第0710号
【裁判摘要】事先排除承租人优先购买权的特别约定条款不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效——订立合同时，原告知道或者应当知道其在租赁期内依法享有优先购买权，但因双方在合同中已作出特别约定：被告有权在租赁期内将该套商业用房出售给他人，原告不得干涉。该约定表明，租赁合同履行期间，原告同意抛弃优先购买权，任由被告将租赁房屋出卖给他人。也就是说，被告在租赁期内将该套商业用房出售给他人时，可不必通知原告。租赁合同系双方真实意思表示，前述特别约定条款也不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对原被告双方都具有法律约束力。原告抛弃优先购买权，系依法处分自己的民事权利，未尝不可。因此，原告抛弃优先购买权后又主张优先购买权受到侵害而要求赔偿，于法无据。
- 日期： 03-28 11:00
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【裁判摘要】出租人采取招租竞标方式出租，承租人参加竞标但未中标领回竞标保证金视为自愿放弃优先承租权——《租赁合同》约定了被告在租赁合同期满后享有优先承租权，如被告愿意续租，应当及时行使该权利。被告知晓《重庆市江津区供销社资产招租竞标事项告知书》中包括原承租人在同等条件下享有优先承租权在内的全部内容，且参与竞标，说明原告已向被告履行了优先承租权的告知义务。被告领回竞标保证金，已明知自己的竞标价不是最高价，并且在9月26日原告发出《通知》要求腾退房屋后，被告一直未提出愿以竞标最高价租赁房屋，视为被告已经自愿放弃合同约定的优先承租的权利。被告陈述曾提出愿意以最高价续租，但未提供相应证据证明，对此本院不予采信。
- 日期： 03-28 10:38
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】“同等条件”不仅包括租金标准、租金支付方式、租赁期限等合同履行方式，且租赁合同的特殊性决定了还应考虑租赁物的用法和用途，因为租赁物的用法和用途直接关系租赁物的价值维持和租金价格，亦应纳入租赁条件予以考虑，故应当根据主客观条件综合认定“同等条件”包含的因素——本案二审的争议焦点是：李某渊关于优先承租权的主张是否成立。案涉《商铺租赁合同》的租赁期限于2023年5月31日届满，马某庆的代理人于2023年4月26日、6月14日向李某渊发送微信的内容系要求终止租赁合同。李某渊以其享有优先承租权为由要求与马某庆续签租赁合同，拒绝返还案涉商铺。对此，本院认为，李某渊享有优先承租权的前提是马某庆存在相应条件下的出租意愿。现马某庆表示其将案涉商铺收回后打算自用，在案证据尚不足以证明马某庆收回商铺系为了另行出租。退一步讲，即使如李某渊所述，马某庆收回商铺是为了另行出租给某某公司，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款关于“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”的规定，李某渊仅在与某某公司租赁条件同等的条件下享有优先承租权。该规定中的“同等条件”，不仅包括租金标准、租金支付方式、租赁期限等合同履行方式，且租赁合同的特殊性决定了还应考虑租赁物的用法和用途，因为租赁物的用法和用途直接关系租赁物的价值维持和租金价格，亦应纳入租赁条件予以考虑。故应当根据主客观条件综合认定“同等条件”包含的因素。从马某庆、李某渊的微信聊天记录和双方陈述，某某公司意欲将案涉商铺连同包括马某庆其他商铺在内的多个商铺连片承租、统一管理和转租，某某公司对案涉商铺的用法、经营方式和租赁合同履行方式显然与个人承租单个商铺的李某渊不同。因此，李某渊主张优先承租权理据不足，本院不予支持。在案涉《商铺租赁合同》租赁期限已届满的情况下，一审判令李某渊向马某庆返还案涉商铺并按合同约定的租金标准支付占用费至实际返还案涉商铺之日止，处理正确，本院予以维持。
- 日期： 03-28 10:31
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】承租人优先承租权适用范围为房屋，主张车位享有优先承租权不予支持——《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款关于“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”的规定适用的范围为房屋。徐××依据该规定主张其对案涉车位享有优先承租权，本院不予支持。
- 日期： 03-28 08:25
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——房屋受让人应受转租异议期约束
【裁判要旨】若房屋上已经设立租赁、转租合同，房屋产权转让后，即发生了合同权利义务的特殊法定概括移转。房屋受让人继受了原所有权人的权利义务，应受转租异议期6个月的约束。6个月异议期的起算应从出让的原权利人知道转租事宜开始计算，而非从受让房屋时重新起算。
【案号】一审：（2022）苏0211民初1548号
- 日期： 03-28 08:12
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【裁判要旨】在租赁期间，所有权人将租赁物转让给买受人的，买受人不能要求承租人返还租赁物。
- 日期： 03-22 11:15
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】（１）在承租人未支付租金并失去联系已构成违约的情况下，出租人作为守约方有权要求其承担违约责任。但同时出租人也负有防止损失扩大的法定义务。（２）《民法典》第５９１条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”此处的“适当措施”并非意指债权人必须冒险进行私力救济，而是要求其应在合理期限内积极通过提起诉讼等公力救济方式主张权利，由司法机关对房屋腾退、物品处置等事宜作出裁判，从而终结损失状态。（３）出租人在已知对方违约且无法联系后期间长达两年多时间未采取有效司法救济措施，存在怠于行使权利的情形，应对由此扩大的损失承担相应责任（将房屋租金计算至给予合理追偿与准备诉讼期为宜，此后的损失系因出租人未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，依法应不予支持）——对于2019年1月29日后的租金，本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在王某、程某未支付租金并失去联系，已构成违约的情况下，郭某作为守约方，有权要求其承担违约责任。但同时，郭某也负有防止损失扩大的法定义务。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”此处的“适当措施”并非意指债权人必须冒险进行私力救济，而是要求其应在合理期限内积极通过提起诉讼等公力救济方式主张权利，由司法机关对房屋腾退、物品处置等事宜作出裁判，从而终结损失状态。郭某在2021年3月已知对方违约且无法联系后，直至其在起诉状中自述2023年7月才提起诉讼，其间长达两年多时间未采取有效司法救济措施，存在怠于行使权利的情形，应对由此扩大的损失承担相应责任。据此，综合合同履行情况、疫情影响及王某、程某的违约程度，将房屋租金计算至2021年4月30日(即给予合理追偿与准备诉讼期)为宜，此后的损失系因郭某未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，依法应不予支持。故王某、程某应连带支付2019年1月30日至2021年4月30日期间的库房租金13,500元(27个月×500元/月)。
- 日期： 03-28 07:07
- 作者：陈其象律师
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（安全保障义务）
【裁判要旨】取款人在商业银行柜台取款后清点核对时被抢，银行因未尽到保障营业场所安全的义务，应承担相应的过错赔偿责任。
【判决书字号】一审判决书：广东省梅州市梅江区人民法院（2002）梅区民字第626号；二审判决书：广东省梅州市中级人民法院（2003）梅中法民上字第57号
- 日期： 04-04 10:36
- 作者：陈其象律师
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——出租人违反先合同义务之违约责任承担
【裁判要旨】出租方违反先合同义务订立的房屋租赁合同，如不违反法律效办性规定，承租方没有依法选择行使撤销权，租赁合同成立并有效。在合同履行过程中，因违反先合同义务的行为导致出租方违约，出租方应承担违约责任。解除租赁合同后，形成附合的装饰装修添附残值赔偿，应受合同相对性理论的限制，以承租人退还租赁房屋时的现实装饰装修添附残值价值赔偿承租人，无论该装饰装修是否为次承租人出资添附。
【案号】一审：（2013）成民初字第37号；二审：（2014）川民终字第555号
【裁判摘要】大业投资公司、大业物管公司在出租案涉房屋和附属设施时未将标的物存在已经抵押和已被司法查封的重大事项按照法律规定书面告知承租人优高公司，且在新的产权人出现后，未实现其在合同中承诺的确保租赁合同的履行不因抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响，促成新的产权人与优高公司继续履行其租赁合同的各项权利义务。大业投资公司、大业物管公司因违反先合同义务，最终导致其不能继续提供租赁合同标的物，其行为导致了租赁合同约定的解除合同条件成就。优高公司于2012年11月29日公证送达《解除合同通知书》的效力本院予以确认。
- 日期： 03-27 19:19
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要１】虽然未取得建设工程规划许可证，但经相关主管部门批准建设，房屋租赁合同应属有效——关于案涉租赁合同效力及应否解除问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，据原审查明，1991年12月16日，成都市金牛区国土局向成都市规划管理局劳动服务公司颁发了位于XXXXXX，用地面积为3409.70平方米的《国有土地使用权证》。1996年10月24日，成都市规划管理局向成都市计划委员会作出《关于申请XXX饭店改建立项的报告》，申请对成都市规划管理局劳动服务公司所属XXX饭店改造为XXXX主市场扩建工程进行立项。1996年11月4日，成都市计划委员会作出《关于成都市规划局劳动服务公司改建XXX饭店项目建议书的批复》，同意成都市规划局劳动服务公司改造XXX饭店，项目业主为成都市规划局劳动服务公司，建设地址为XXXX。由此，案涉房屋是经成都市规划管理局、成都市计划委员会等部门批准改造而成。全峰体育公司提供的证据亦不足以证明案涉房屋为违法建筑。因此，案涉房屋虽然未取得建设工程规划许可证，但经相关主管部门批准建设，根据上述司法解释规定，城勘商贸公司与全峰体育公司签订的案涉租赁合同应属有效。故全峰体育公司称案涉房屋未取得建设工程规划许可证、为违法建筑，案涉租赁合同无效的再审理由不能成立，不予支持。
【裁判摘要２】（１）承租人在明知房屋未办理房屋所有权证、规划许可证等相关证照，且存在消防问题的情况下，仍愿意租赁案涉房屋并同意负责房屋消防安全设施设备升级改造，其应承担因相关证照不齐而导致不能通过消防验收的风险。（２）房屋租赁合同的约定租赁房屋的用途为商业经营管理，目前商场仍然在营业且承租人未提供证据证明房屋因消防问题被相关主管部门勒令停止营业，故承租人称由于出租人不能提供消防设计备案所需资料而导致租赁房屋不能办理消防验收，致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的理由不能成立，不予支持——关于消防问题。据原审查明，城勘商贸公司在《拍卖公告》中的《成都市金牛区负1楼至3楼营业用房五年租赁权瑕疵说明》及城勘商贸公司与全峰体育公司签订的
- 日期： 03-27 16:37
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】承租人在二次装修时对楼面重新铺设地砖，但卫生间的防水措施不足，且二层房间内卫生间对应楼下天花板底未设置沉箱，导致二层卫生间用水通过楼板裂缝向下发生渗漏。因此，涉案房屋漏水系因出租人的原因引起。由于经出租人催告，出租人在合理期限内未能解决漏水问题，导致对楼下房屋用户造成严重影响，出租人请求解除租赁合同予以支持——关于宝鑫宾馆履行合同是否违约以及兴业公司能否解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，根据一审法院依法委托广东稳固检测鉴定有限公司对涉案房屋漏水问题作出的鉴定意见，承租人宝鑫宾馆在二次装修时对楼面重新铺设地砖，但卫生间的防水措施不足，且二层房间内卫生间对应楼下天花板底未设置沉箱，导致二层卫生间用水通过楼板裂缝向下发生渗漏。因此，涉案房屋漏水系因宝鑫宾馆的原因引起。由于经兴业公司催告，宝鑫宾馆在合理期限内未能解决漏水问题，导致对楼下房屋用户造成严重影响，兴业公司请求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，本院予以支持。但是，再审庭审中，双方当事人均确认涉案房屋已返还给兴业公司，故本院对兴业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。
- 日期： 03-27 15:47
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】（１）出租人未依约定协助承租人办理营业执照致使双方所签订合同目的无法实现，承租人有权解除租赁合同；（２）租赁合同载明的联系人的签收行为应视为已收到通知——伊××与曾××签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定曾××应协助伊××办理轻餐饮的营业执照，而办理营业执照需要房屋产权证明。但曾××并未举证证明其已向伊××提供了该证明材料，致使伊××无法办理营业执照，曾××虽认为其提供的《房屋租赁备案证》和出租人同意转租的证明就可以同样办理营业执照。但《房屋租赁备案证》的办理时间发生在伊××邮寄《解除租赁合同通知书》之后，而出租人同意转租的证明，曾××亦未能举证证明其已向伊××提供。因而致使双方所签订的合同目的无法实现，曾××的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。伊××提出解除租赁合同具有法律依据。伊××向曾××寄送的《解除租赁合同通知书》，由黄×签收。而黄×在租赁合同中明确载明系曾××的联系人，故黄×的签收行为应视为曾××已收到通知。曾××虽认为没有收到，但有EMS快递单和查询信息确认已由黄×签收。故原审法院认定双方的租赁合同已于2015年5月25日解除并无不当。
- 日期： 03-27 14:07
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】承租人长期不交租金持续欠租属于多个独立违约行为，出租人享有多个独立的合同解除权，每个解除权独立计算行使期限——本案争议焦点为：被上诉人楼子村委会向上诉人李勇军发出的解除合同通知是否有事实和法律依据，上诉人要求确认该解除通知无效的主张是否成立？当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，合同中明确约定：“每年租金1000元，由每年的元月十五日之前交清，逾期日罚1‰，超过30天不缴纳租金，甲方楼子村委会有权终止合同。”在合同履行期间，上诉人从2012年起就一直再未缴纳租金，已经构成违约。被上诉人有权按照合同约定解除合同。上诉人主张因被上诉人安排五保户使用涉案承租物而向其承诺减免租金一节，被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供有效证据对此予以证明。即使按照上诉人自认的五保户搬离涉案房屋的时间是2013年，在该时间点以后上诉人也一直未缴纳租金，也已经构成违约。上诉人主张被上诉人拒不接受租金且恶意解除合同，但未提供足够有效证据对此予以证明。故对上诉人的上述主张本院均不予支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方约定的解除条件已经成就，被上诉人因上诉人长期不缴纳租赁费等原因于2021年7月28日发出解除合同通知并送达上诉人，该解除合同通知在送达上诉人时发生合同解除的效力。上诉人主张该解除通知无效的依据不足，一审法院驳回其相应诉请并无不当。
- 日期： 03-27 06:53
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】（１）承租人因拖欠租金达到合同约定解除条件，如合同同时约定了逾期交租违约金和解约违约金，出租人有权要求承租人支付逾期交租违约金和解约违约金；（２）租赁合同保证金并不具备定金的性质，认为应当在违约金与定金择其一的主张没有法律依据——房屋租赁合同约定的租赁合同保证金并不具备定金的性质，因此，张××认为应当在违约金与定金择其一的主张没有法律依据。依据合同约定，张××违约导致碧富雅公司单方终止合同的，租赁保证金作为违约金支付给碧富雅公司，同时还约定，张××逾期交付租金或管理费还应当支付逾期付款的违约金。本案中，张××同时存在逾期交付租金以及因拖欠租金达到合同约定的解除条件，碧富雅公司要求没收租赁保证金以及要求张××支付逾期交付租金和管理费的违约金，符合合同约定。一审法院基于合同约定的逾期交付租金或管理费的违约金计算标准过高而予以调整正确，但是，在碧富雅公司没有对因张××的违约行为造成的损失进行举证的情况下，结合双方合同履行情况以及当事人的过错程度等因素，本院对一审确定的相应违约金的计算标准再行予以调整，即调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。
- 日期： 03-26 06:48
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【裁判摘要】无效租赁合同约定合同终止后出租人形成附合的设施（含装修）及不动产均归出租人所有，出租人在合同终止后要求承租人拆除及恢复原状因违反诚信原则不予支持——原告与佛山市南海区桂城街中区村涌源股份合作经济社签订的《土地使用权租赁合同》明确载明涉讼租赁物没有土地使用权证及房产证，原告作为出租方亦未提供证据证明涉讼租赁物办理了规划报建手续，故原、被告之间签订的涉讼合同无效。无效合同，自始没有法律约束力，原告要求解除涉讼合同于法无据，本院依法不予支持。．．．．．．关于拆除隔墙、恢复原状，涉讼合同明确载明租赁期满或合同终止或合同解除后，被告在原告房屋、场地上所投入的固定于墙体与结构上的设施(含装修)及不动产均归原告所有，且被告在涉讼租赁物内的装修符合涉讼合同载明的用途，原告亦是知悉并予以同意的，故对原告要求被告拆除隔墙并恢复原状的诉请，本院依法不予支持。
- 日期： 03-26 06:19
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】（１）合同约定到期时承租人需恢复原状，拆除经出租人同意加建、改建的附着物、建（构）筑物的，应充分考虑绿色原则，对可能使用情况实质审查；（２）现整体拆除消防梯不仅有违经济、绿色环保原则，更重要的是存在火灾逃生隐患，危及公共利益及公共安全，判令整体拆除涉案消防梯既不具有现实可操作性，亦不符合公共利益，出租人要求拆除不予支持——关于消防梯。涉案《租赁合同》附件第7点载明：“物为外围现状图纸标示以及说明(按购房合同图纸为准，北边外围阻挡铺面的设施(消防梯)应拆除)。”根据合同约定，消防梯确应拆除，但消防梯涉及涉案商场全体业主、租户、消费者的公共安全，系发生火灾事故时人员竖向疏散的安全通道，也是消防员进入建筑物进行灭火救援的主要通道。属于《建筑设计防火规范》中所规定的建筑组成部分，亦系涉案商场整体建筑能够正常投入使用的必需设施。消防梯除了要符合建筑结构标准外，对于建造位置、结构安全、消防排烟功能、消防疏散宽度等均有国家强制性规定与要求。一审判令深国投公司在确保楼体安全的情况下拆除4根立柱，因该4根立柱对二、三层的消防梯起承重功能，无法单独拆除。根据佛山市自然资源局禅城分局回复函可知，涉案消防项目若确需修改，应当向住建部门重新申报消防设计审查及消防验收。据此可知，涉案消防项目的拆除另建尚需进行可行性论证并向住建部门重新申报消防设计审查及消防验收，现整体拆除涉案消防梯不仅有违经济、绿色环保原则，更重要的是存在火灾逃生隐患，危及公共利益及公共安全。且就二审现场勘查情况分析，4根立柱尚不构成对李××、陈××使用涉案商铺的实质性影响，一审判令整体拆除涉案消防梯既不具有现实可操作性，亦不符合公共利益。深国投公司未按涉案《租赁合同》拆除消防梯构成违约，对李××、陈××使用涉案商铺亦造成不便，对其商业价值亦有所减损。因李××、陈××在本案中未主张赔偿损失，本院不予审查。
- 日期： 03-25 07:39
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【裁判摘要】（１）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；（２）由出租人负担装修损失，承租人负担营业损失——根据案涉《资产评估报告》，已形成附合的装饰装修物损失包括无证建筑物评估价值19317元、房屋装修13725970元；停业停产损失1672528元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”规定，二审判决结合合同履行、简某汉实际损失等情况，确定由某某园公司负担无证建筑物价值及房屋装修损失，简某汉负担停业停产损失，并无不当。
- 日期： 03-25 07:11
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【裁判摘要】租赁合同约定承租人为消防安全责任人，发生火灾并非因承租人的原因造成，出租人主张出租人支付火灾造成建筑物损毁的复原费用及评估费不予支持——涉案租赁合同约定，温××为涉案厂房的消防安全责任人，如租赁区发生事故与经营责任，温××应独立承担后果与法律责任，如造成薛××损失的，应赔偿薛××。本院认为该约定旨在表明温××作为涉案厂房的消防安全责任人，应按照消防法律法规的要求，落实消防安全主体责任，切实做好涉案厂房消防安全工作，消除火灾隐患。如因温××的原因导致涉案厂房发生火灾的，应向薛××承担损害赔偿责任。根据佛山市顺德区消防救援大队出具的顺消火认字(2020)第0021号火灾事故认定书可知，本案所涉火灾起火部分位于佛山市顺德区××镇××村工业区路××号××层佛山官正家具厂处的海绵堆放处，起火原因为线路故障因素产生火花引燃下方可燃物造成火灾，后该火灾波及涉案厂房。据此可知，涉案厂房发生火灾并非因薛××的原因造成，薛××主张火灾造成建筑物损毁的复原费用及评估费不符合适用上述合同条款的情形。因此薛××主张温××支付火灾造成建筑物损毁的复原费用150816.76元及评估费5000元缺乏理据，本院不予支持。一审对此认定错误，本院予以纠正。因火灾造成涉案建筑物毁损产生的损失，薛××可依法向侵权人另案主张权利。
- 日期： 03-25 06:58
- 作者：陈其象律师
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